1.jpg

שמאות מקרקעין

architecture-building-construction-conce

מקצוע שמאות מקרקעין

שמאי מקרקעין הוא בעל המקצוע שהוסמך לאמוד את השווי הכלכלי של זכויות נדל"ן בנכס מקרקעין.

מקצוע שמאות המקרקעין דורש רישיון ממשרד המשפטים, בדומה לעורכי דין ולרואי חשבון, ומוסדר בישראל על פי "חוק שמאי מקרקעין, תשס"א-2001", על ידי מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים ועל ידי לשכת שמאי מקרקעין.

אומדן שוויו של נכס, אותו קובע השמאי, מבטא את התמורה הסבירה הצפויה להתקבל בעת מכירת הנכס, על פי נתונים כלכליים, משפטיים ותכנוניים. בסופו של התהליך, השמאי מתרגם את כל אלה לערך כלכלי.

חישוב אומדן השווי מביא בחשבון שהמוכרים והקונים עושים זאת מרצון, בתנאי השוק הקיימים בעת ביצוע העסקה, ושהזכויות בנכס פנויות וחופשיות מכל חוב, חפץ, מחזיק, שיעבוד, תפיסה, משכנתא, מיסים ו/או תביעת צד ג'.

 

הערכת שווי לנכס מקרקעין  

על מנת לבצע הערכת שווי לנכס מקרקעין נדרש שמאי המקרקעין להשלים שלוש פעילויות עיקריות.

ניתוח ושכלול הנתונים מאפשר לקבוע מהו אומדן שווי המקרקעין. בין היתר, על השמאי לבקר בנכס, לבחון את הסביבה הקרובה ולמדוד את השטח הבנוי.

 

שלוש הסקירות הנדרשות הן:

 

1. סקירה תכנונית בנכס:

  • בחינת התוכניות החלות על הקרקע

  • בחינת ההיתרים והתאמתם לבנוי בפועל

  • ניצול זכויות הבנייה הקיימות בנכס

  • מגמות לתכנון עתידי

  • קירבה/ריחוק ממוקדי תעסוקה, מסחר, משרדים ומגורים והשפעתם על שווי הנכס

  • ניתוח התשתיות בקרבת הנכס (תחבורה ציבורית/כבישים/בתי ספר וכו')

 

2. סקירה משפטית בנכס:

  • זיהוי הבעלים של הנכס

  • ניתוח היסטורי של הבעלות על הנכס (במידת הצורך)

  • בחינת הגבלות עקב מימוש צו ירושה/הערת אזהרה/הוצאה לפועל

  • בחינת הסכמים משפטיים הקשורים לנכס

  • בחינה של רישום שעבודים על הנכס

 

3. סקר המחירים:

  • ניתוח עסקאות שדווחו לרשות המיסים

  • בחינת עסקאות המוצאות בשוק

  • בחינת מגמות השווי על ידי מתווכים מקומיים

  • בחינת מגמות השוק וההיצע מול הביקוש

  • בחינת מגמות עתידיות ברמה הארצית (מחיר למשתכן) והמקומית

  • החלטות שמאי מכריע/ועדת ערר

  • מחקרי דלפי

 

לכל מרכיב ורכיב יש השפעה על שווי העסקה, ותפקידו של השמאי הוא לתרגם את כלל הממצאים לתוספות או הפחתות בקביעת השווי.

 

הערכת שווי לשטחי מסחר, משרדים ותעשייה:

בהערכות שווי מסוג זה יש לבחון  את המצב התכנוני (ניצול זכויות בניה), את הרישוי (היתרי בניה), ואת המצב המשפטי של המבנים. על מנת בצורה המקיפה ביותר את אומדן השווי לנכס מסחרי, משרדי או תעשייתי, משלב שמאי המקרקעין בין שתי גישות:

 

  • היוון ההכנסות – בחינת זרם התקבולים מתשלום דמי השכירות

  • גישת ההשוואה – ניתוח עסקאות שבוצעו לרכישת נכסים דומים בסביבת הנכס המוערך

housing-developer-agent-explaining-conce
 
architects-interior-designers-discussing

גישות להערכת נכסי מקרקעין

הערכת השווי לנכס מקרקעין יכולה להתבצע על פי אחת משלוש גישות:

  • השוואה (גישת השוק): אומדן שווי השוק של הנכס מתבסס על עסקאות שנעשו בנכסים הדומים לו במיקומם, באופיים, ברמת הסיכון הגלומה בהם ובמידת סחירותם. זו גישת שמאות המקרקעין המועדפת במקרים בהם ניתן ליישמה, הן בנכסים למגורים והן בנכסים מסחריים.

 

  • היוון הכנסות (גישת ההכנסה): אומדן שווי השוק של הנכס מבוסס על חישוב ההכנסות הצפויות להתקבל ממנו לאורך תקופת השימוש בו. החישובים מביאים בחשבון את אופי הנכס, רמת הסיכון הגלומה בהכנסה ממנו והוצאות הניהול והאחזקה הנדרשים כדי שימשיך להניב הכנסות. כמו כן, נלקחים בחשבון גם גורמים נוספים העשויים להשפיע על ההכנסות שיתקבלו מהנכס לאורך תקופת החיים הכלכליים שלו.

 

  • עלות (גישת השווי הפיזי): אומדן השווי של הנכס מבוסס על עלות הקמת נכס חדש הדומה לנכס המוערך. שווי הנכס שווה לשווי הקרקע (הנקבע בהתאם לשוויה בשוק) בתוספת עלויות ההקמה של נכס חדש דומה, לרבות כל ההשבחות שנעשו, עלויות התכנון, הרישוי, המימון והרווח היזמי, בניכוי פחת על כל סוגיו (פיזי, כלכלי ופונקציונלי). גישת העלות פופולרית במיוחד בקרב יזמים וקבלנים הזקוקים לבדיקות עסקיות.


בגישת העלות ניתן לאמוד את שווי הנכס המהווה קרקע פנויה וללא מחוברים (קרקע ריקה לבניה). החישוב מתבסס על שווי הנכס כגמור וזמין לשימוש, בהפחתת עלויות ההקמה והבניה, כולל תכנון, רישוי, מימון ורווח יזמי). את שווי הנכס כגמור קובעים באמצעות שיטת ההשוואה, או בגישת היוון ההכנסות.

בתנאי שוק אופטימליים, כל אחת מהגישות תניב תוצאות דומות, אולם במצבי שוק שונים (גאות, שפל וכדומה) עשויה להתקבל תוצאה שונה בכל אחת מהן. מקובל לבצע שילוב בין הגישות השונות, תוך מתן משקל מתאים לכל אחת מהן, בהתאם לצרכים, כגון מטרת השומה, אופי הנכס המוערך ונסיבות השומה.

על שמאי המקרקעין לקבוע איזו מהגישות ניתנת ליישום בנכס הנדון ועל פיה להעריך את שוויו.