1.jpg

התחדשות עירונית

innovative-architecture-civil-engineerin

התחדשות העירונית

עולם ההתחדשות העירונית כולל הרבה אי ודאות: איך מנצלים את זכויות הבנייה? מה ניתן להציע לדיירים? מה חלקו של היזם? איך נקבע המיסוי? מה ההבדלים בהנחיות בין עיר אחת לשנייה? בין שכונה לשכונה?

משרד יוסי דהאן שמאי מקרקעין מעניק ודאות בתחום מורכב זה.

 

ליווי של שמאי מקרקעין מאפשר ליצור סדר בפרויקט בכל הקשור לעלויות, חלוקת התקבולים ומידת הרווחיות. המשרד מעניק ליווי הכולל:

  • בדיקות כלכליות

  • אומדני כדאיות כלכלית ושווי דירות

  • דו"חות אפס

  • בסקירה של זכויות ותוספות הבניה הניתנות לניצול

  • ייעוץ לדיירים בעת חתימה על הסכם התקשרות מול היזם

  • ניתוח התמורות לדיירים

  • ניתוח חלופות ביצוע לפרויקט - הריסה לעומת חיזוק, שיפוץ ותוספת קומות

הסיבות לביצוע פרויקט במסגרת התחדשות עירונית נעות בין החייאת המרקם הבנוי, תוספת בניה באזורים מבונים, שמירה על שטחים פתוחים, הוספת שימושי קרקע על הקיים או על מנת לנצל בצורה יעילה יותר את התשתיות ומבני הציבור הקיימים.

 

המשרד מעניק ליווי לכל אורך הפרויקט, החל בבדיקת ההיתכנות, דרך בחינת הליך התכנון ופיקוח אחר התקדמות השנייה ועד למסירת המפתח לדיירים. אנו מחויבים לקדם כל פרויקט על הצד הטוב והמקצועי ביותר, במטרה להשיג תוצאות מיטביות תוך עמידה בלוחות זמנים ובתקציבים שנקבעו מראש.

בדיקת כדאיות כלכלית

הדו"ח בוחן את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט ומשמש את היזם לשם קבלת החלטות הרלוונטיות לפרויקט. הדו"ח אף משמש את ספקי האשראי בהחלטה האם לתת ליווי פיננסי לפרויקט. 

 

הדו"ח סוקר, בין היתר, את סך העלויות המשוער של הפרויקט ואת אומדן התקבולים הצפוי לאורך זמן. במסגרת הדו"ח נדרש מהשמאי ניתוח משפטי רחב וניתוח מעמיק של ההשפעות הכלכליות הנובעות מכך, הניתוח הסביבתי שמבצע השמאי בוחן בין היתר את:

  • רמת הביקושים בסביבת הפרויקט

  • רמת הפיתוח של הסביבה

  • ניתוח הנדסי

  • ניתוח תכנוני, כולל תמהיל מפורט

  • טבלת רגישות הבוחנת סיטואציה של שינוי בעלויות הבניה ואומדן התקבולים החזוי לפרויקט

 

תמ"א 38

מטרת תוכנית תמ"א 38 היא לחזק מבנים ישנים ולהתאימם לתקן החדש של עמידות מבנים בפני רעידות אדמה. 

במסגרת תכנית תמ"א 38/1, ניתן לבצע חיזוק למבנים קיימים ולהוסיף שטחי בנייה על הקיים. בתמורה לשיפוץ המבנה וחיזוקו מקבל היזם את זכויות הבנייה הנוספות מכוח תוכנית התמ"א 38. 

ניתן גם פרויקט מסוג תמ"א 38/2 הכולל הריסה ובנייה מחדש של הבניין לאחר תוספת הזכויות על פי התוכנית.

לאורך השנים יצאו עדכונים ושינויים המשפיעים על ההיתכנות הכלכלית של הפרויקט, כולל תיקון לתוכנית תמ"א 38/3 ותמ"א 38/3 א'.

פינוי בינוי

על מנת להביא לכדאיות כלכלית מצד היזם, מוצא שמאי המקרקעין את נקודות האיזון בין היקף הבנוי לבין צורכי הוועדה הבוחנת את ההשלכות של הפרויקט בהתאם לסביבה, כולל היבטים חברתיים ותשתיות ציבוריות בקרבת הפרויקט. 

מטרת השמאי בעת ניתוח פרויקט מסוג זה היא להביא את מכלול השיקולים מצד היזם ומצד הוועדה ע"י בניית תכנון אופטימלי אשר יענה על הצרכים של הצדדים.

יש להביא בחשבון בפרויקטים מסוג זה עניינים כמו: 

  • חוסר וודאות

  • פרויקט ארוך טווח

  • שינויים בחקיקה

  • שינויים במדיניות תכנונית

apartment-building-project-overview.jpg
notebook-near-construction-supplies.jpg

ליווי פיננסי

ליווי פיננסי בידי שמאי מקרקעין מנוסה משמש כבקרה תקציבית בפרויקטי נדל"ן ומאפשר בחינת היבטים פיננסים ותקציביים לאורך חיי הפרויקט.

משרד יוסי דהאן שמאי מקרקעין עוסק בליווי :

  • יזמים

  • ועדי בניינים

  • בעלי קרקע המעוניינים בנייה עצמית

  • תוספת בנייה והריסה

  • בנייה במסגרת תמ"א 38

  • ליווי קבוצות בעלים וקבוצות רכישה באמצעות המארגנים

הדו"ח החודשי אותו מפיק המשרד מספק מידע המתעדכן מדי חודש לגבי ההתקדמות ההנדסית של פרויקט הבנייה, ובמקביל משמש כבקרה פיננסית על הוצאות הפרויקט.

בין היתר כולל הדו"ח התייחסות להיתרי הבניה, לתקציב הפרויקט וניצולו, לניתוח המכירות לאורך הפרויקט, לרווחיות הפרויקט, לעמידה של היזם בתנאי הליווי אל מול הגורם המלווה את הפרויקט, ולחשיפה של נותן האשראי. העבודה מתבצעת על ידי צוות הנדסי, כלכלן ושמאי.