הערכת השווי לנכס מקרקעין יכולה להתבצע על פי אחת משלוש גישות:

​

• השוואה (גישת השוק): אומדן שווי השוק של הנכס מתבסס על עסקאות שנעשו בנכסים הדומים לו במיקומם, באופיים, ברמת הסיכון הגלומה בהם ובמידת סחירותם. זו גישת שמאות המקרקעין המועדפת במקרים בהם ניתן ליישמה, הן בנכסים למגורים והן בנכסים מסחריים.

• היוון הכנסות (גישת ההכנסה): אומדן שווי השוק של הנכס מבוסס על חישוב ההכנסות הצפויות להתקבל ממנו לאורך תקופת השימוש בו. החישובים מביאים בחשבון את אופי הנכס, רמת הסיכון הגלומה בהכנסה ממנו והוצאות הניהול והאחזקה הנדרשים כדי שימשיך להניב הכנסות. כמו כן, נלקחים בחשבון גם גורמים נוספים העשויים להשפיע על ההכנסות שיתקבלו מהנכס לאורך תקופת החיים הכלכליים שלו.

• עלות (גישת השווי הפיזי): אומדן השווי של הנכס מבוסס על עלות הקמת נכס חדש הדומה לנכס המוערך. שווי הנכס שווה לשווי הקרקע (הנקבע בהתאם לשוויה בשוק) בתוספת עלויות ההקמה של נכס חדש דומה, לרבות כל ההשבחות שנעשו, עלויות התכנון, הרישוי, המימון והרווח היזמי, בניכוי פחת על כל סוגיו (פיזי, כלכלי ופונקציונלי). גישת העלות פופולרית במיוחד בקרב יזמים וקבלנים הזקוקים לבדיקות עסקיות.

בגישת העלות ניתן לאמוד את שווי הנכס המהווה קרקע פנויה וללא מחוברים (קרקע ריקה לבניה). החישוב מתבסס על שווי הנכס כגמור וזמין לשימוש, בהפחתת עלויות ההקמה והבניה, כולל תכנון, רישוי, מימון ורווח יזמי). את שווי הנכס כגמור קובעים באמצעות שיטת ההשוואה, או בגישת היוון ההכנסות.

​

בתנאי שוק אופטימליים, כל אחת מהגישות תניב תוצאות דומות, אולם במצבי שוק שונים (גאות, שפל וכדומה) עשויה להתקבל תוצאה שונה בכל אחת מהן. מקובל לבצע שילוב בין הגישות השונות, תוך מתן משקל מתאים לכל אחת מהן, בהתאם לצרכים, כגון מטרת השומה, אופי הנכס המוערך ונסיבות השומה.

על שמאי המקרקעין לקבוע איזו מהגישות ניתנת ליישום בנכס הנדון ועל פיה להעריך את שוויו.