זכות הדיירות המוגנת בישראל נולדה בשנות ה-50, ומטרתה הייתה להעניק ביטחון אישי ופתרון דיור למי שלא היה ברשותו די ממון לרכישת דירה. 

לנגד עיניו של המחוקק עמד הרצון להגן על דיירים מפני העלאת דמי שכירות מחד, ומאידך להגן על הבעלים מפני אי-פינוי מהנכס. התוצאה היא: סוג של שותפות בין בעלי הדירה לשוכר.

אולם לא כל שותפות עולה יפה, ולכן כאשר ישנה מחלוקת בין בעלי הנכס לבעלי זכות הדיירות המוגנת – מומלץ לפנות לשמאי מקרקעין מוסמך לפתרון הבעיה.

משרד יוסי דהאן שמאי מקרקעין מתמחה בפתרון בעיות הקשורות לדיירים מוגנת הן מטעם הבעלים והן מטעם בעלי זכות הדיירות המוגנת. 

לצורך פינוי דייר בהסכמה, או שלא בהסכמה, המשרד קובע אומדן שווי דירות ונכסים מסחריים התפוסים על ידי דייר מוגן. התהליך כולל אומדן שווי זכויותיו של הדייר המוגן לצורך קבלת פיצוי הולם. בייצוג דיירים מוגנים העומדים בפני פינוי – המשרד פועל לקביעת סכום הפיצויים בתמורה למכירת הזכות המוגנת בנכס. 

חשוב לדעת כי זכות הדיירות המוגנת אינה זכות קניינית ולכן לא ניתן לרשום אותה במרשם המקרקעין (נסח טאבו). לאורך השנים עבר החוק מספר שינויים שהשפיעו על אופן חישוב שווי זכות הדיירות המוגנת, וכיום ההערכה היא כי בעוד כ-15 שנה החוק ייאבד מהרלוונטיות שלו.

​

זכות הדיירות המוגנת ניתנת במספר תנאים:

• דייר ששילם דמי מפתח

• דייר שירש זכות הדיירות המוגנת

• דייר שמחזיק בחוזה שכירות בו רשום כי ישנה "זכות לדיירות מוגנת"

• דייר שלא שילם דמי מפתח אך החזיק בנכס לפני שנת 1940

• דייר שהחזיק בנכס טרם ביטול החוק (במצבו הקודם) בשנת 1968 ולא שילם דמי מפתח

בשומות מסוג זה, מתבסס המשרד בין היתר על הוראות משרד המשפטים המנחות את השמאי בשיקולים הרלוונטיים בקביעת אומדן השווי לזכויות הבעלים וזכותו של הדייר בדיירות המוגנת.

על פי הקווים המנחים, ניתן להגיד כי קיים "כלל אצבע" לצורך קביעת הערכת שווי זכויות הדייר המוגן בנכסי מגורים ובעסקים, להלן:

• בנכס למגורים: זכויותיו של הדייר מוערכות סביב 35%-45% משווי הנכס, ללא שווי זכויות בנייה נוספות

• בבתי עסק עם דמי שכירות מוגנים: אם לא ניתן לעלות את דמי השכירות, זכויותיו של הדייר מוערכות סביב 50%-60% משווי הנכס, ללא זכויות בניה נוספות.

• בבתי עסק עם דמי שכירות לא מוגנים: אם ניתן להעלות את דמי השכירות, עומדת לזכות הדייר המוגן עילת אי-הפינוי, שאת שוויה ניתן להעריך סביב כ-10% משווי הנכס, ללא זכויות בניה נוספות.

חשוב לדעת: 

• הזכות לדיירות מוגנת ניתנת להעברה בירושה לבן/בת הזוג או לילדיו וקרוביו בתנאי שהתגוררו עימו כשישה חודשים לפחות טרם פטירתו או עבדו בעסק לפחות כשישה חודשים טרם פטירתו

• במידה ואושרה תכנית בניין עיר הפוגעת בשווי הנכס, הדייר המוגן זכאי לקבל פיצוי ירידת ערך על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה

• בעת פינוי דייר מוגן מעסק פעיל ייתכן כי יהיה צורך להביא בחשבון פיצוי נוסף לדייר בגין אובדן מוניטין הקשור למיקום העסק