היטל השבחה

קיבלת דרישת תשלום להיטל השבחה? ליווי של משרד יוסי דהאן שמאי מקרקעין עשוי להפחית משמעותית את שיעור התשלום ואולי אף לבטלו!

קודם בודקים – ורק אחר כך משלמים. וחשוב לפעול מהר, כי מרגע שהוועדה המקומית מגישה את בקשת התשלום ישנם רק 45 יום להגשת חוות דעת מקצועית נגדית.  

היטל השבחה הוא מס המשולם על ידי בעל קרקע בעקבות עליית ערך הקרקע אותה הוא מחזיק. גובה ההיטל עומד על מחצית מעליית ערך שווי הקרקע. אופן חישוב ההיטל מתבצע לפי שווי הקרקע ב"מצבה הקודם" טרם ההשבחה, לעומת שווי הקרקע ב"מצבה החדש" לאחר אישור תוכנית ההשבחה.

ההיטל משולם לוועדה המקומית ומשמש לכסות את הוצאות הוועדה לטובת:

  • רכישת מקרקעין לצורכי ציבור

  • תכנון מוצע

  • פיתוח הקרקע

  • תשלום פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה

הרעיון שעומד מאחורי היטל ההשבחה הוא שהתקבולים ישמשו לשם השקעות לטובת הציבור. ישנה חובת תשלום היטל השבחה במקרים הבאים:

  • אישור תוכנית (תב"ע).

  • אישור הקלה.

  • אישור שימוש חורג

חובת תשלום היטל ההשבחה היא ביום אישור ההשבחה. בעת רכישת קרקע שעברה השבחה יכולים הצדדים לציין בחוזה שמדובר ב"עסקת נטו" שבה הקונה לוקח על עצמו את תשלום היטל ההשבחה במקום בעלי הקרקע (המוכר).

לאחר דרישת התשלום של הוועדה בגין ההיטל, עומדת לזכות בעל הקרקע האפשרות להגיש ערעור על קביעת השמאי מטעם הוועדה. גורמים רבים עשויים להשפיע על גובה התשלום, ולפיכך נבחן כל מקרה לגופו.

בשלב הראשוני, לאחר העברת המסמכים הרלוונטיים, בוחן המשרד האם קיים סיכוי שהערעור יתקבל. ורק במידה ואכן קיים סיכוי להפחתת גובה ההיטל, מגישים לוועדה המקומית שומה נגדית.

השלב הבא הוא החלטה של "שמאי מכריע" המשמש מעין בורר בין בעל הקרקע לוועדה המקומית. בסופו של ההליך מתקבלת החלטה בגין גובה היטל ההשבחה לתשלום.

עם עבודה נכונה, הסכום עשוי לרדת משמעותית, לעיתים עד לאפס, אולם מאידך ייתכן שהסכום לא ישתנה או אף יעלה. לכן, על מנת להגיע לתוצאה האופטימלית יש לבחון פסקי דין, החלטות דומות של שמאים מכריעים, ועדות ערר, מסמכי מדיניות של הוועדה ועוד.

קיימים מספר פטורים המתייחסים לחיוב בהיטל השבחה, כאשר המרכזי שבהם הוא פטור מתשלום היטל השבחה לדירה יחידה שאינה עולה על שטח של כ-140 מ"ר ובכפוף לעמידה בתנאים המפורטים בחוק.

חשוב מאוד לפנות למשרד שמאי מקרקעין מנוסה בטרם ביצוע עסקת מקרקעין – בין אם קונים או מוכרים – כי הממצאים עשויים להשפיע על שווי הקרקע וגובה העסקה.

 

חוות דעת לבית משפט

נתקלתם במחלוקת בנוגע לנכס נדל"ן? שמאי מקרקעין יכול לפתור לכם את הבעיה. אם התגרשתם, קיבלתם ירושה או פלשו לכם לקרקע - למשרד יוסי דהאן שמאי מקרקעין ניסיון רב בטיפול במקרים מסוג זה ובכתיבת חוות דעת מטעם בית המשפט או מטעם אחד הצדדים בתביעה. 

חוות דעת משפטית בנושאי מקרקעין דורשת רמת ידע גבוהה ומקיפה במיוחד בניסוח פרטים עובדות. לעיתים נדרש מתן עדות בבית המשפט על מנת להציג את העקרונות ואת השיקולים המנחים בביצוע העבודה.

על כתיבת חוות דעת לבית המשפט לעמוד בכללי התקינה השמאית ובקודים ובחוקים המשפטיים במדינת ישראל.

המשרד מספק חוות דעת לצורך תביעות שונות בענייני מקרקעין, כגון:

 

  • קביעת דמי שכירות ראויים

  • תביעות גירושים

  • פשיטות רגל

  • סכסוך יורשים

  • תביעות לירידת ערך וליקויי בנייה

  • תביעות לאחר עיכוב במסירת דירה על ידי קבלן או יזם

  • תביעות פיצויים כתוצאה מאישור תכנית (לפי סעיף 197 לחוק התו”ב)

  • יישוב סכסוכים בין שותפים

  • קביעת אומדן שווי נכס בהליכי פירוק שיתוף מרצון או שלא מרצון הפקעות

court-hammer-books-judgment-law-concept.
 
rmb-coins-stacked-front-housing-model-ho

קביעת דמי שימוש (דמי שכירות)

אחד האתגרים המשמעותיים ביותר העומדים בפני מי שמשכיר נכס מניב הוא קביעת גובה דמי השכירות. מדובר בהחלטה עסקית קריטית שתקבע את מידת הרווחיות של ההשקעה הנדל"נית. משרד יוסי דהאן שמאי מקרקעין מבצע אומדן שווי שוק לדמי שכירות ראויים לנכסים מסוגים שונים: דירות מגורים, נכסים מסחרים, משרדים, חנויות, מבני תעשיה וקרקעות חקלאיות.

 

קביעת גובה השכירות הראויה לנכס חשובה במקרים הבאים:

 

  • משכירים את הדירה? בעת חתימה או חידוש חוזה שכירות כדאי לדבר עם שמאי מקרקעין.

  • הקבלן מאחר במסירת הדירה? פנייה לשמאי מקרקעין תסייע לכם לקבל את הפיצוי הראוי.

  • השוכר לא שילם דמי שכירות? פלשו לכם לשטח ללא תשלום? בעת מחלוקת משפטית ייתכן ותזדקקו לשמאי מקרקעין לצידכם.

  • רוצים ראש שקט בעת החלפת דיירים? קביעת מנגנון שכירות לדיירים בעת פינוי הדירה במסגרת שינוי דיירים.

 

בקביעת דמי השימוש הראויים לנכס יש להביא בחשבון את נתוני הביקוש וההיצע לנכס המוערך. את ההערכה מבסס המשרד, בין היתר על חוזים חתומים או על גובה שכר הדירה המבוקש בנכסים דומים  באזור או בשכונות דומות. כמו כן, נלקחות בחשבון המגמות הרוחביות בשוק השכירויות ומתבצע ניתוח סביבתי בדבר רמת הביקוש בסביבת הנכס. התוצאה הסופית היא קבלת סכום מפורט המשמש בסיס לכל קבלת ההחלטות העסקיות בנוגע לדמי שכירות או פיצוי.

 

קרקעות חקלאיות

במקרים רבים בעלים של קרקעות חקלאיות אינם מודעים לסכומי העתק ששווה הנכס שלהם. קרקעות אלה הן נכסים ייחודיים בשל גודלם, השונות שלהם והאפשרויות הרבות שהן מגלמות. נדרש ביצוע אומדן שווי עבור קרקעות או נחלות על מנת להבין את מלוא הזכויות, החובות וההזדמנויות העסקיות האפשריות.

 

על מנת לבצע אומדן שווי לקרקע חקלאית, משרד יוסי דהאן שמאי מקרקעין נשען על הבנה מעמיקה ומומחיות ארוכת שנים בתחום, ששונה משמאות עבור נכס רגיל. תהליך קביעת האומדן משלב בחינת ייעודים ושימושים מותרים בקרקע ובחינת הפוטנציאל לשינוי ייעוד הקרקע, כולל היטלי פיתוח והשבחה, מסים ועוד.

 

בעת רכישת קרקע חקלאית המשווקת כבעלת פוטנציאל לשינוי יעוד, מבצע המשרד הערכת שווי לפי תקן 22 של מועצת שמאי המקרקעין, כולל בדיקת כל ההיבטים הקשורים לקרקע, רמת הפירוט המינימלית והגילוי הנדרש בשומת המקרקעין. 

 

שירותי השמאות החקלאית של שמעניק המשרד כוללים שורה של חוות דעת בעלי חשיבות קריטית לעסקאות רלוונטיות:

 

  • חוות דעת לפי תקן 22 שומה לקרקע המשווקת לציבור על בסיס ציפיות.

  • חוות דעת לצורך תביעת חברת ביטוח בגין נזקים לרכוש וחקלאות כתוצאה משוכר, נזקי אש, מים וכד'

  • הערכות שווי של נחלות חקלאיות הכוללות בין היתר פיצול מגרש מהנחלה והערכות שווי לבתי מגורים בהרחבות

  • חוות דעת לצורך תביעה כתוצאה מנזק שנגרם על ידי גורם שלישי

  • חוות דעת לצורך תביעה כנגד רשויות וחברות ממשלתיות עקב גרימת נזק (חברת החשמל, מקורות, רכבת ישראל וכד')

  • חוות דעת לבית משפט במסגרת הליכים משפטיים

vegetable-rows-of-pepper-grow-in-the-fie
 
real-estate-with-house-model-keys.jpg

דיירות מוגנת

זכות הדיירות המוגנת בישראל נולדה בשנות ה-50, ומטרתה הייתה להעניק ביטחון אישי ופתרון דיור למי שלא היה ברשותו די ממון לרכישת דירה. 

לנגד עיניו של המחוקק עמד הרצון להגן על דיירים מפני העלאת דמי שכירות מחד, ומאידך להגן על הבעלים מפני אי-פינוי מהנכס. התוצאה היא: סוג של שותפות בין בעלי הדירה לשוכר.

אולם לא כל שותפות עולה יפה, ולכן כאשר ישנה מחלוקת בין בעלי הנכס לבעלי זכות הדיירות המוגנת – מומלץ לפנות לשמאי מקרקעין מוסמך לפתרון הבעיה.

משרד יוסי דהאן שמאי מקרקעין מתמחה בפתרון בעיות הקשורות לדיירים מוגנת הן מטעם הבעלים והן מטעם בעלי זכות הדיירות המוגנת. 

לצורך פינוי דייר בהסכמה, או שלא בהסכמה, המשרד קובע אומדן שווי דירות ונכסים מסחריים התפוסים על ידי דייר מוגן. התהליך כולל אומדן שווי זכויותיו של הדייר המוגן לצורך קבלת פיצוי הולם. בייצוג דיירים מוגנים העומדים בפני פינוי – המשרד פועל לקביעת סכום הפיצויים בתמורה למכירת הזכות המוגנת בנכס. 

חשוב לדעת כי זכות הדיירות המוגנת אינה זכות קניינית ולכן לא ניתן לרשום אותה במרשם המקרקעין (נסח טאבו). לאורך השנים עבר החוק מספר שינויים שהשפיעו על אופן חישוב שווי זכות הדיירות המוגנת, וכיום ההערכה היא כי בעוד כ-15 שנה החוק ייאבד מהרלוונטיות שלו.

זכות הדיירות המוגנת ניתנת במספר תנאים:

  • דייר ששילם דמי מפתח

  • דייר שירש זכות הדיירות המוגנת

  • דייר שמחזיק בחוזה שכירות בו רשום כי ישנה "זכות לדיירות מוגנת"

  • דייר שלא שילם דמי מפתח אך החזיק בנכס לפני שנת 1940

  • דייר שהחזיק בנכס טרם ביטול החוק (במצבו הקודם) בשנת 1968 ולא שילם דמי מפתח

 

בשומות מסוג זה, מתבסס המשרד בין היתר על הוראות משרד המשפטים המנחות את השמאי בשיקולים הרלוונטיים בקביעת אומדן השווי לזכויות הבעלים וזכותו של הדייר בדיירות המוגנת.

על פי הקווים המנחים, ניתן להגיד כי קיים "כלל אצבע" לצורך קביעת הערכת שווי זכויות הדייר המוגן בנכסי מגורים ובעסקים, להלן:

  • בנכס למגורים: זכויותיו של הדייר מוערכות סביב 35%-45% משווי הנכס, ללא שווי זכויות בנייה נוספות

  • בבתי עסק עם דמי שכירות מוגנים: אם לא ניתן לעלות את דמי השכירות, זכויותיו של הדייר מוערכות סביב 50%-60% משווי הנכס, ללא זכויות בניה נוספות.

  • בבתי עסק עם דמי שכירות לא מוגנים: אם ניתן להעלות את דמי השכירות, עומדת לזכות הדייר המוגן עילת אי-הפינוי, שאת שוויה ניתן להעריך סביב כ-10% משווי הנכס, ללא זכויות בניה נוספות.

 

חשוב לדעת: 

  • הזכות לדיירות מוגנת ניתנת להעברה בירושה לבן/בת הזוג או לילדיו וקרוביו בתנאי שהתגוררו עימו כשישה חודשים לפחות טרם פטירתו או עבדו בעסק לפחות כשישה חודשים טרם פטירתו

  • במידה ואושרה תכנית בניין עיר הפוגעת בשווי הנכס, הדייר המוגן זכאי לקבל פיצוי ירידת ערך על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה

  • בעת פינוי דייר מוגן מעסק פעיל ייתכן כי יהיה צורך להביא בחשבון פיצוי נוסף לדייר בגין אובדן מוניטין הקשור למיקום העסק